Räumungsklage: Was müssen private Vermieter beachten?

Wenn Sie als Vermieter einem Mieter die Kündigung ausgesprochen haben, muss er deshalb nicht freiwillig ausziehen. In diesem Fall bleibt nur die Räumungsklage, die allerdings teuer ist und auch nicht zur sofortigen Räumung der Wohnung führt. Wir erläutern die Schritte dorthin.

Erster Schritt: Kündigung des Mietvertrages

Das Mietrecht schreibt vor, dass Sie den Mietvertrag ordnungsgemäß kündigen müssen, wenn Sie eine Räumung der Wohnung anstreben. Die Kündigung können Sie ordentlich oder außerordentlich bzw. fristlos aussprechen. In beiden Fällen müssen Sie korrekt vorgehen. Ordentlich können Sie nur mit einem triftigen Grund kündigen. Der § 573 BGB nennt hierfür Eigenbedarf, die Hinderung, Ihr Grundstück wirtschaftlich angemessen nutzen zu können, oder eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters.

Die Kündigung muss schriftlich und formal korrekt mit Fristsetzung erfolgen. Sollten Sie den Mieter zuvor schon wegen einer Vertragsverletzung (in der Regel fehlende Mietzahlung) abgemahnt haben, müssen Sie darauf im Kündigungsschreiben Bezug nehmen. Ordentlich können Sie den Mietvertrag nur mit einer bestimmten Frist kündigen.

Der § 573c sieht hierfür anfangs eine Frist von drei Monaten vor. Diese bedeutet: Das Kündigungsschreiben muss beim Mieter am dritten Werktag des Kündigungsmonats eingehen, damit er am Ende des übernächsten Monats ausziehen muss. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich diese Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate.

Geben Sie korrekte Gründe an. Einen Eigenbedarf etwa müssen Sie genau belegen können: Ansonsten kann Sie der Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Sollten sie mit dem Mieter zusammen in einem Haus wohnen (sogenannte Einliegerwohnung), können Sie leichter, nämlich ohne den Nachweis eines berechtigten Interesses kündigen (§ 573a BGB).

Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings in diesem Fall um drei Monate. Außerordentlich können Sie den Mietvertrag nicht nur wegen einer ausbleibenden Mietzahlung, sondern auch wegen einer Störung des Hausfriedens oder des Vertrauensverhältnisses zwischen Ihnen und dem Mieter kündigen. Es genügt, dass für Sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Gründe können sein:

fehlende Mietzahlung (über eine Monatsmiete, länger als ein Monat)
Störung des Hausfriedens
Gefährdung des Mietobjektes
Angriffe (Beleidigungen, Tätlichkeiten) gegen Sie oder andere Mieter

Wie Sie sehen, können Sie wegen einer ausbleibenden Mietzahlung ordentlich und außerordentlich kündigen. Der Unterschied: Es gibt Mieter, die immer wieder eine Miete ausfallen lassen oder mit irgendeiner Begründung kürzen.

Das genügt aber nicht, um den Mietvertrag außerordentlich und damit fristlos zu kündigen. Hierfür muss der Zahlungsverzug über einen Monat betragen, außerdem muss die fehlende Zahlung eine Monatsmiete übersteigen.

Beachten Sie im Jahr 2022 die besondere Situation wegen der Coronapandemie: Der Gesetzgeber hat das Mietrecht temporär geändert und eine Frist von drei Monaten eingeführt, während derer auch wegen ausbleibender Mietzahlung nicht außerordentlich gekündigt werden darf. Wenn Sie einen Mietvertrag außerordentlich kündigen möchten, mahnen Sie den Mieter im Vorfeld ab. Die Abmahnung kann mündlich ausgesprochen werden, doch hierfür benötigen Sie Zeugen. Der schriftliche Weg ist sicherer.

Wann müssen Sie als Vermieter zum Mittel der Räumungsklage greifen?

Die Räumungsklage müssen Sie als Vermieter einreichen, wenn Ihr Mieter auch nach der rechtlich gültigen Kündigung des Mietvertrages nicht auszieht (§ 940a ZPO).

Eine Räumungsklage muss

a) zunächst einmal in Ihrem Sinne entschieden werden,
b) dauert es von dieser Entscheidung bis zur Räumung nochmals einige Zeit. Sie können die Räumungsklage ab zwei Wochen nach der ordentlichen und zeitgleich bei einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages einreichen.

Das Mietrecht schreibt vor, dass Sie die Kosten (bis zu 5.000 Euro) sowohl für die Räumungsklage als auch für die späterer Räumung als Vermieter vorstrecken. Sie können sich diese Kosten vom Mieter wiederholen. Falls der Mieter nachweislich zahlungsunfähig ist, bleiben Sie auf diesen Kosten sitzen. Die Zeitdauer zwischen Räumungsklage und Räumung kann drei bis sechs Monate betragen je nach den Rechtsmitteln, die der Mieter einlegt.

Prüfen Sie zunächst, inwieweit Ihre Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat. Es gibt Fälle, in denen das zweifelhaft ist. Sollten Sie beispielsweise einem älteren Mieter oder einer schwangeren Mieterin wegen Eigenbedarf gekündigt haben, könnten sich diese auf Härteklauseln berufen. Bei einer außerordentlichen Kündigung entfallen diese allerdings (§ 574 BGB).

Wenn Ihr Mieter Ihrem Kündigungsgrund widersprochen hat, müssen Sie in der Klageschrift dazu Stellung nehmen. Legen Sie als Beweismittel Ihr Kündigungsschreiben bei. Sobald Ihre Klage beim Amtsgericht eingegangen ist, wird der Mieter darüber benachrichtigt. Er kann nun widersprechen oder ausziehen. Sollte er widersprechen, müssen Sie prozessieren.

Der Richter prüft dann, inwieweit Sie rechtmäßig gekündigt haben und ob eine Härteklausel gegen die Räumung spricht. In der Verhandlung werden lediglich die Gründe überprüft, die Sie in Ihrem Kündigungsschreiben genannt haben. Es ist daher wichtig, dass diese korrekt und rechtssicher waren.

Für die Einreichung der Klage müssen Sie als Vermieter in Vorleistung gehen. Die betreffenden Gerichtskosten ergeben sich aus dem Streitwert. Sie können mehrere Hundert Euro betragen. Sollten Ihnen diese Mittel fehlen, können Sie nach § 114 ZPO Prozesskostenhilfe beantragen, die Ihnen gewährt wird, wenn Ihre Klage voraussichtlich Erfolg hat.

Dauer des Prozesses

Sie können Glück haben: Manche dieser Prozesse werden nach zwei bis drei Monaten abgeschlossen, doch fünf bis sechs Monate sind wahrscheinlicher. Im Extremfall dauert es auch noch länger (ein bis zwei Jahre). Am schnellsten kommen Sie zu Ihrer Räumung, wenn der Mieter auf die Klageschrift gar nicht reagiert. Es ergeht dann zu Ihren Gunsten ein Versäumnisurteil, mit dem Sie die Räumung veranlassen können.

Woraus ergeben sich die Kosten?

Sie werden nach dem Streitwert berechnet, der eine Jahreskaltmiete beträgt. Dieser Streitwert ist die Basis für die Kostenberechnung. Die Kosten setzen sich aus Gerichts-, Anwalts- und gegebenenfalls Gutachterkosten zusammen.

Letztere können erheblich zu Buche schlagen. Ein für Sie sehr ungünstiger Fall könnte sein, dass der Mieter die Miete wegen eines Mangels gekürzt hat, womit Sie nicht einverstanden waren. Sie haben ihm daraufhin gekündigt, doch nun könnte er im Prozess mithilfe eines Gutachters belegen wollen, dass dieser Mangel wirklich besteht (zum Beispiel Schimmel in der Wohnung).

Solche Gutachten sind teuer. Daher entstehen im Zuge solcher Prozesse manchmal Kosten im mittleren vierstelligen Bereich. Sollten Sie gewinnen, muss der Mieter diese Kosten tragen und dann auch zahlungsfähig sein, was Sie im Vorfeld nicht wissen können. Dieses Prozesskostenrisiko müssen Sie leider tragen, wenn Sie sich von einem Mieter trennen wollen.

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