Schritte zur Mietminderung – Was Mieter bei Mietminderungen beachten müssen

Wer in seiner Mietwohnung oder seinem Mietshaus einen Mangel durch Baulärm, Bauarbeiten, Schimmel oder mangelhafte sanitäre Anlagen hat, kann die Miete mindern. In unserem Ratgeber zur Mietminderung finden Sie die wichtigsten Urteile zur Mietminderung wegen Schimmel, Baulärm, defekter Heizung und Wasserschäden.

Was bei einer Mietminderung zu bedenken ist

Es gibt ein paar Dinge, die Mieter beachten sollten, wenn ihre Miete reduziert wird. Denn nicht immer ist es möglich, eine niedrigere Miete auszuhandeln. Außerdem müssen Sie darauf achten, dass Sie die Miete nicht zu stark kürzen. Sie riskieren eine Kündigung des Vermieters, wenn Sie als Mieter zu viel Miete einbehalten. Die Mietminderungstabelle 2019 kann zur Ermittlung der Höhe der Mietsenkung herangezogen werden. Wenn Sie rechtlichen Rat benötigen, können Sie einen Fachanwalt für Mietkürzung aufsuchen.

1. Schritt: Unter welchen Umständen Sie Ihre Miete mindern können

Wenn Sie die Wohnung aufgrund eines Mangels nicht wie mit dem Wohnungseigentümer vereinbart nutzen können, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Mietminderung. Dabei kommt es auf die Art des Mietmangels, das Ausmaß der Beeinträchtigung durch den Mieter und die Dauer des Vorliegens des Mietmangels an. Undichte Fenster, laute Nachbarn, dröhnender Baulärm, defekte Elektrik, Ungeziefer, Schimmelbefall, Wasserschäden, Heizungsausfall, undichte Fenster und Türen sowie Probleme mit Balkon und Terrasse sind häufige Mietmängel.

2. Schritt: Keine Mietminderung wegen geringfügigem Mietvertragsmangel

Mieterinnen und Mieter dürfen ihre Miete nicht wegen geringfügiger Mängel (sogenannter Lappalien) mindern. Ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne sind Beispiele für geringfügige Mängel. Solche unwesentlichen Mängel berechtigen nicht zu einer Mietminderung.

3 Schritt: Eine Mietminderung ist möglicherweise nicht möglich.

In manchen Fällen ist eine Mietkürzung nicht möglich. Wenn ein Mieter zum Beispiel bei der Anmietung der Wohnung von dem Mietmangel wusste oder hätte wissen müssen, kann er die Miete möglicherweise nicht mindern. Wenn zum Beispiel zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags Bauarbeiten im Haus oder auf einem Nachbargrundstück im Gange sind, kann die Miete nicht gemindert werden, weil der Mieter den Mietmangel zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags kannte, sich aber trotzdem dafür entschied, die Wohnung zu mieten. Die Rechtsprechung geht sogar so weit, dass die Miete auch dann nicht gemindert werden kann, wenn das Nachbargrundstück unbebaut ist. Einige Gerichte haben entschieden, dass Mieter in Großstädten damit rechnen müssen, dass ein unbebautes Grundstück irgendwann in der Zukunft bebaut wird (Baulücken-Rechtsprechung). Das Gleiche gilt, wenn das Haus nebenan in schlechtem Zustand ist. Dann können Sie als Mieter damit rechnen, dass der Nachbar das Haus bald renoviert.

4. Schritt: Mängelanzeige – einen Mietvertragsmangel dem Wohnungseigentümer melden

Sie können nicht einfach die Miete mindern, wenn ein nicht unerheblicher Mietmangel vorliegt und eine Mietminderung nicht ausgeschlossen ist. Es ist wichtig, den Vermieter über den Mietmangel zu informieren. Je nach Dringlichkeit entweder sofort und telefonisch, wie bei einem Rohrbruch, oder schriftlich, wenn der Mietmangel weniger gravierend ist (z. B. Baulärm).

Um im Falle eines späteren Streits mit dem Wohnungseigentümer beweisen zu können, dass Sie den Mietmangel angezeigt haben, ist es am besten, den Eigentümer schriftlich zu benachrichtigen und die Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein, Fax mit Empfangsbestätigung oder Boten an den Vermieter zu schicken. Der Mieter kann die Miete ab dem Tag der Mängelmeldung (schriftliche Mitteilung an den Vermieter) mindern (536 BGB).

5. Schritt: Den Mietvertragsmangel klar und deutlich beschreiben

Der Wohnungsmangel muss detailliert beschrieben werden. Daher sollte das Mietminderungsschreiben eine detaillierte Beschreibung des Mietschadens enthalten. Schreiben Sie dem Vermieter also nicht einfach, dass “Schimmel an der Wand” ist. “Der Schimmel befindet sich in der Küche auf der Fensterseite unterhalb des Fensters, gemessen in einer Höhe von ca. 20 cm über dem Fußboden”, ist besser zu schreiben. Sie müssen dem Wohnungseigentümer unbedingt benachrichtigen und das Problem beschreiben. Nach Erhalt einer Mängelanzeige können Sie sofort Ihre nächste Mietzahlung mindern, bis der Mangel behoben ist.

6. Schritt: Legen Sie eine Mietminderungsquote fest

Sie sind nicht verpflichtet, in Ihrem ersten Schreiben an den Vermieter eine bestimmte Minderungsquote anzugeben. Dies kann dem Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt mitgeteilt werden.

Dann stellt sich die Frage, in welcher Höhe eine Mietsenkung möglich ist. Bedauerlicherweise gibt es keine gesetzlichen Grenzen für die Höhe der Mietkürzung, die vorgenommen werden kann. Als Mieter sind Sie selbst dafür verantwortlich, die Höhe der Mietsenkung zu bestimmen. Erfahrungsgemäß setzen Mieter vor allem bei kleineren Mängeln häufig eine viel zu hohe Mietkürzung an. Doch woher soll ein Mieter wissen, wie hoch die Reduzierung der Miete bei einem bestimmten Wohnungsmangel sein darf?

Als Mieter können Sie sich z.B. vergleichbare Fälle ansehen, die in der Mietminderungstabelle genannt sind. Wenn Sie Ihre Miete wegen einer defekten Heizungsanlage mindern wollen, schauen Sie in der Mietminderungstabelle unter der Kategorie “Heizungsausfall” nach. Wenn Sie Ihre Miete wegen Bauarbeiten senken wollen, suchen Sie in der Kategorie “Bauarbeiten”.

Wenn Sie ein anderes Mietproblem haben, schauen Sie in der Kategorienliste von A-Z nach. In dieser Liste sind alle möglichen Mietmängel von A bis Z aufgeführt. In den Listen finden Sie Prozentsätze, mit denen Sie ausrechnen können, wie viel Miete Sie in Ihrem Fall zusätzlich sparen können.

7. Schritt: Ermittlung der Mietkürzung

Wenn Sie nun wissen, dass Sie Ihre Miete zum Beispiel um 20 % senken können. Dann stellt sich die Frage, wie die Mietreduzierung berechnet werden soll. Wird die Kaltmiete oder die Bruttomiete als Grundlage für die Mietsenkung herangezogen?

In mehreren Urteilen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. April 2005, Az. XII ZR 225/03 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. April 2011, Az. VIII ZR 223/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich die Mietkürzung nach der Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkosten) richtet. Dazu gehören neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten und Heizungsvorauszahlungen.

Fallbeispiel:

+ Grundmiete 500 Euro / Monat
+ Heizkostenvorauszahlung 175 Euro / Monat
+ Betriebskostenvorauszahlung 75 Euro / Monat
= Bruttowarmmiete 750 Euro / Monat

8. Schritt: Das Kündigungsrisiko

Sie riskieren eine Kündigung, wenn Sie die Miete zu stark senken. Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie mit der Miete einen Monat und einen Cent im Rückstand sind. Sie können sich später nicht darauf berufen, dass Sie die Miete aus Versehen zu stark gesenkt haben. Wenn ein Mieter mehr als zwei Monate mit der Miete im Rückstand ist, hat der Wohnungseigentümer das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Fallbeispiel:

Die Miete wurde um 30 % gesenkt, nachdem ein Mieter auf mehrere Mängel in der Wohnung hingewiesen hatte. Der Vermieter focht dies an, hatte aber keinen Erfolg. Er kündigte das Mietverhältnis und verlangte den einbehaltenen Betrag, nachdem er mehr als ein Jahr lang nur die geminderte Miete erhalten hatte. Der BGH gab dem Wohnungseigentümer Recht (Az.: VIII ZR 171/03). Die Minderung erwies sich als viel zu hoch, der Mieter hätte die Miete nur um 5 % mindern dürfen – ein einziger Mangel. Die Kündigung war rechtmäßig, weil die Mietrückstände mehr als zwei Monatsmieten betrugen.

9. Schritt: Mietsenkung unter Vorbehalt

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, ziehen Sie keine Mietkürzungen von der Miete ab und zahlen sie stattdessen “unter Vorbehalt”. Denn wenn die Sach- und Rechtslage unklar bleibt, riskieren Sie bei übermäßigem Verhalten eine fristlose Kündigung.

Mietrückstände können Sie vermeiden, wenn Sie die Miete unter Vorbehalt mindern oder weiterhin die volle Miete zahlen. Sie können die Miete auch weiterhin mindern oder sogar erhöhen, wenn sich herausstellt, dass der Mangel eine höhere Minderung der Miete gerechtfertigt hätte.

10. Schritt: Ziehen Sie einen Fachanwalt hinzu

Bei einer Mietkürzung kann es schnell um höhere Summen gehen. Streitigkeiten zwischen Mietern und Eigentümer können zu Problemen und im schlimmsten Fall zu einem Rechtsstreit führen. In jedem Fall ist es ratsam, sich bei der Mietsenkung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

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