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Erbfall Erbrecht

Eintritt des Erbfalls – Was muss ich tun?

Eintritt des Erbfalls – Was ist zu tun? 10. Schritte zur Abwicklung

Wann tritt der Erbfall ein?

Ein Erbfall tritt immer dann ein, wenn ein Mensch gestorben ist. Dabei ist es erst einmal unerheblich, ob der Erblasser Familie hatte oder nicht. Liegt kein Testament vor, tritt die gesetzliche Erbfolge ein.

Hat der Erblasser ein Testament hinterlassen, erben die in diesem Dokument benannten Personen den Nachlass. Lassen sich keine gesetzlichen Erben ausfindig machen und liegt kein Testament vor, geht der Nachlass an den Staat. Das Erbrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Welche Schritte sind zu unternehmen?

Bevor es jedoch so weit kommt, gilt es, unmittelbar nach Eintreten des Erbfalls, also nach dem Versterben des Erblassers, die richtigen Schritte zu unternehmen. Der Erbfall ist auch unter dem Begriff Todesfall bekannt.

Damit die gesetzlichen oder per Testament bestimmten Erben den Nachlass antreten können, ist der Todesfall zu dokumentieren. Ist der Erblasser im Krankenhaus verstorben, übernimmt das Klinikum die Ausstellung des Totenscheins durch die behandelnden Ärzte.

Ist der Erblasser zu Hause verstorben, müssen die Angehörigen unmittelbar nach Eintreten des Todesfalls einen Arzt konsultieren, der vor Ort persönlich den Tod feststellt und den Totenschein ausstellt.

Welche Dokumente sind wo vorzulegen?

Damit das zuständige Nachlassgericht dieses wichtige Dokument ausstellen kann, ist die Anforderung der Sterbeurkunde notwendig. Die Sterbeurkunde stellt das Standesamt in dem Ort aus, in dem der Erblasser verstorben ist.

Wichtig, das Standesamt am Wohnort des Verstorbenen ist nur dann zuständig, wenn der Todesfall zu Hause eingetreten ist. Anderenfalls ist der Ort des Krankenhauses, des Aufenthaltsortes oder des Pflegeheims zuständig, sofern sich diese Einrichtungen an einem anderen Ort als dem Wohnort befinden.

Um den Erbschein zu beantragen, müssen die Erbberechtigten beziehungsweise die Angehörigen den Totenschein, den Personalausweis und die Geburtsurkunde des Verstorbenen vorlegen. Die Erbberechtigten haben ferner Ihre persönlichen Ausweisdokumente und Geburtsurkunde vorzulegen.

Ist ein Ehepartner vorverstorben, ist auch diese Sterbeurkunde einzureichen. Leben noch minderjährige Kinder, sind die entsprechenden Geburtsurkunden einzureichen. Wurde die Ehe geschieden, ist das entsprechende Scheidungsurteil vorzulegen.

Da die Sterbeurkunde als Nachweis gegenüber Behörden, Vertrags- und Geschäftspartnern des Verstorbenen benötigt wird, sollte dieses wichtige Dokument in mehrfacher Ausfertigung beantragt werden.

Der Erbe muss vor Gericht oder einem Notar eine Eidesstattliche Versicherung betreffend die Richtigkeit der Angaben abgeben. Ihm darf nichts bekannt sein, was der Richtigkeit der gemachten Angaben widerspricht (§ 352 Abs. 3 FamFG).

Vorsorglich sollte das beim Amtsgericht angesiedelte Nachlassgericht informiert werden, da diese Information nicht in jedem Bundesland vom Standesamt an diese Gerichtsbarkeit weitergegeben wird. Diese Information ist insbesondere im Fall eines vorhandenen Testaments notwendig. Zuständig ist das am letzten Wohnort des Verstorbenen ansässige Gericht.

Ohne Erbschein kein Erbe

Der Erbschein dokumentiert die Höhe des Nachlasses und benennt die erbberechtigten Personen (§ 2353 BGB). Das Dokument dient nicht als Voraussetzung, um das Erbe anzutreten, sondern lediglich als Nachweis der Erbberechtigung.

Dieses gerichtliche Dokument gilt gegenüber Banken, Behörden, Versicherungen, Vertrags- und Geschäftspartnern des Erblassers und ist vergleichbar mit einem persönlichen Personalausweis. Nur bei Vorlage des Erbscheins sind die Erben berechtigt, Mietverhältnisse und/oder Verträge sowie Mitgliedschaften in Vereinen zu kündigen und Konten aufzulösen.

Ferner sind die Erbberechtigten berechtigt, über die Konten des Verstorbenen zu verfügen. Wer bereits zu Lebzeiten des Erblassers eine entsprechende Bankvollmacht hatte, braucht keinen Erbnachweis.

Alternativ ist auch die Vorlage eines notariellen Testaments, einer beglaubigten Abschrift eines handschriftlichen Testaments beziehungsweise ein Erbvertrag in Verbindung mit dem entsprechenden gerichtlichen Eröffnungsprotokoll möglich.

Was beinhaltet der Erbschein?

Abhängig vom Erbfall wird ein Einzelerbschein oder ein gemeinschaftlicher Erbschein ausgestellt. Der Einzelerbschein wird bei nur einem Erben ausgestellt, der gemeinschaftliche Erbschein dagegen, wenn sich mehrere Erben den Nachlass teilen (§ 352a FamFG). Häufig ist der Nachlass mit bestimmten Auflagen wie Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbschaft verbunden.

Rechtsnachfolge und Nacherbe

Allerdings ist das Nacherbe nicht mit der gesetzlich bestimmten Rechtsnachfolge von Todes wegen zu verwechseln. In diesem Fall tritt der gesetzliche Rechtsnachfolger das Erbe an, wenn der Vorerbe bereits verstorben ist.

Diese Konstellation tritt häufig ein, wenn der gesetzlich oder per Testament bestimmte Erbe bereits vorverstorben ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Erblasser seinen Sohn als Erben bestimmt hat, dieser bei Eintritt des Erbfalls jedoch vorverstorben ist.

Gesetzlicher Nachfolger ist dann der Sohn oder die Tochter beziehungsweise mehr als ein Rechtsnachfolger, wenn der vorverstorbene Sohn mehrere Kinder hatte.

Der oder die Nacherben (§ 2100 BGB) beerben zwar auch denselben Erblasser, jedoch nicht zur gleichen Zeit, sondern nacheinander. Die Möglichkeit der Nacherbschaft wird häufig genutzt, wenn Immobilien oder Unternehmen vererbt werden.

Durch den Nacherbenvermerk im Grundbuch in Verbindung mit dem Erbschein wird der gutgläubige Erwerb der betreffenden Immobilien durch Dritte verhindert. Der Erblasser bekommt so die Möglichkeit, für den Immobilienbesitz über mehrere Generationen hinweg einen verlässlichen Rechtsnachfolger für sein Vermögen zu bestimmen.

In diesem Fall ist der durch den Rechtsnachfolger bestimmte Vorerbe Treuhänder und hat den Nachlass auch im Sinne der Nacherben bestmöglich zu verwalten. Nur, wenn der Erblasser den Vorerben von bestimmten Auflagen freigestellt hat, kann dieser auch entgegen dem Willen der Nacherben die betreffende Immobilie verkaufen (§ 2113 BGB).

Das Gesetz kennt keine Frist für den Erbscheinantrag. Im eigenen Interesse sollten die Erben dieses wichtige Nachlassdokument jedoch zeitnah beantragen, um über diesen Nachweis das Erbe anzutreten.

Gut zu wissen ist, dass der Anspruch auf das Erbe zwar nicht verfällt, allerdings sind viele Nachlässe mit Forderungen und/oder Verbindlichkeiten gegenüber Dritten verbunden, die nach längerer Zeit verjährt sein können. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel vier Wochen. Die Höhe der Gebühren ist abhängig vom Nachlasswert.

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Vorsorgevollmachten & Co.

Erbrecht & Vorsorge” – Die Vorsorgevollmacht – Begriff, Voraussetzungen und Besonderheiten.

Eine Vorsorgevollmacht ist eine Möglichkeit, jemand anderen zu beauftragen, Entscheidungen zu treffen, wenn man selbst dazu nicht mehr in der Lage ist. Es ist also eine Art vorsorglicher Vollmacht, die nur dann greift, wenn der Vollmachtgeber nicht mehr in der Lage ist, selbst Entscheidungen zu treffen und seinen Willen zu äußern. So lange der Vollmachtgeber bei klarem Verstand ist und seinen Willen selbst äußern kann, greift diese Vollmacht nicht.

Verhinderung einer Fremdbetreuung

Mit so einer Vollmacht kann auch verhindert werden, dass ein Betreuer durch ein Vormundschaftsgericht bestellt wird. Die Vorsorgevollmacht hat das Ziel, dass eine vertraute Person für den Vollmachtgeber handelt. Ist dies möglich, so handelt dieser als Vormund und eine Fremdbetreuung ist daher nicht nötig.

Die Vollmacht kann auf einzelne Punkt beschränkt sein oder eine Generalvollmacht sein. Eine Generalvollmacht umfasst automatisch alle Bereich.
Die Beschränkung der Vollsorgevollmacht kann diese Punkte umfassen:

– Vermögensvorsorge
– Ausübung persönlicher Angelegenheiten
– Gesundheitsvorsorge
– Vorsorge im Bereich Vermögen
– Generalvollmacht

Als Zeitraum für die Vollmacht wird in der Regel der Zeitraum der Geschäftsunfähigkeit bezeichnet. Sie sollte sich allerdings auch auf die Zeit nach dem Tod beziehen. Denn auch zu diesem Zeitpunkt ist noch einiges. Der Vollmachtnehmer kann dadurch, auch wenn ein Testamentsvollstrecker eingesetzt wurde, vermögensrechtliche Angelegenheiten selbst regeln.

Es wird unterschieden zwischen einer postmortalen und einer transmortalen Vollmacht. Bei der postmortalen Vollmacht wird die Wirkung der Vollmacht erst mit dem Tod entfaltet. Es ist praktisch eine Vollmacht auf den Erbfall. Die transmortale Vollmacht gilt hingegen schon vor dem Tod und kann so gestaltet werden, dass sie auch danach weiter bestehen bleibt.

Die Vorsorge für Vermögensangelegenheiten

Für die Vermögensvorsorge kann die Vollmacht grundsätzlich formfrei erteilt werden. Es ist allerdings zu empfehlen, diese schriftlich zu gestalten. Denn nur so kann später bewiesen werden, dass tatsächlich eine Vollmacht vorliegt. Dabei ist es nicht nötig, die Vollmacht im Beisein eines Zeugens zu unterzeichnen noch muss sie von einem Notar beurkundet werden. Eine notarielle Beglaubigung kann allerdings die Akzeptanz der Vorsorgevollmacht erhöhen.

Dies gilt vor allem gegenüber von Behörden oder Banken. Bei Banken gibt es für Vollmachten beispielsweise auch Extra Formulare, die genutzt werden müssen. Es sollte daher vorher abgeklärt werden, welche Vollmachten die Hausbank im Zweifelsfall benötigt.

Wird die Vollmacht notariell beglaubigt, so wird durch den Notar auch vermerkt, wie er die Geschäftsfähigkeit des Gebers einschätzt.

Soll eine Vollmacht für Grundstücksgeschäfte ausgestellt werden, so wird hier in jedem Fall eine öffentliche Beglaubigung benötigt.
Bei Vollmachten im Bereich von gesellschaftlichem Handeln müssen jeweils die Vorschriften des GmbH-Gesetzes und des Aktiengesetzes eingehalten werden. Auch ist hier eine notarielle Beglaubigung notwendig.

Wenn die Vollmacht erteilt wird, muss der Vollmachtgeber voll geschäftsfähig sein. Ist er dies nicht mehr, ist das Erteilen einer Vollmacht auch nicht mehr möglich.

Die Wirkungen einer Vollmacht können durch Widerruf beseitigt werden. Ob das im Einzelfall sinnvoll ist, hängt auch davon ab, wer der Vormund ist, etwa das eigene Kind oder nicht.
Transmortale und postmortale Vollmacht können außerdem jederzeit von jedem Erben widerrufen werden. Das gilt auch, wenn bereits eine Erbengemeinschaft besteht. Für den Widerruf wird ein Nachweis benötigt, dass der Widerrufende ein Erbe ist. Ein Nachweis dafür kann etwa ein Erbschein oder das bereits eröffnete Testament sein.

Ein Widerruf durch den Erben kann in der Vollmacht ausgeschlossen werden. Allerdings kann der Erbe die Vollmacht dann immer noch aus wichtigem Grund kündigen.

Gesundheitsfürsorge & Vollmacht für persönliche Angelegenheiten

Auch bei dieser Art von Vollmacht ist zunächst die Geschäftsfähigkeit vom Vollmachtgeber Voraussetzung. Wenn eine Entscheidungsbefugnis nach §§ 1904 Abs. 2 und 1986 Abs. 5 Bürgerliches Gesetzbuch enthalten sein soll, so ist die Schriftform zwingend festgeschrieben. In einer notariellen Urkunde stellt zudem ein Notar die Geschäftsfähigkeit fest. Hat er an dieser Zweifel, so wird ein Arzt hinzugezogen.

Wenn eine Vollmacht die Regelungen der persönlichen Angelegenheiten umfassen soll, so sollte die Formulierung an die §§ 1904 und 1906 des Bürgerlichen Gesetzbuches angelehnt sein. Diese sollten nicht nur benannt, sondern tatsächlich in der Formulierung enthalten sein. Eine Gesundheitsvorsorgevollmacht muss so detailliert und umfassend wie möglich sein, damit die Vollmacht im Zweifelsfall auch anerkannt wird.

Es sollte auch genau angegeben werden, in welchen gesundheitlichen Fällen die Vollmacht greift. Gleichzeitig sollte aber auch eine Öffnungsklausel vorhanden sein, die weitere medizinische Entwicklungen umfasst.

Da der Bevollmächtigte sehr wichtige Entscheidungen im Bereich der Gesundheitsfürsorge treffen darf, sollte ein absolutes Vertrauensverhältnis gegeben sein. Der Vormund darf beispielsweise Entscheidungen treffen, die das Lebensende des Vollmachtgebers maßgebend in der Art und Weise beeinflussen können. Nur wenn ein absolutes Vertrauen herrscht, kann der Vormund den Willen des Betroffenen auch richtig wiedergeben. Zudem sollte er auch bei den Wünsche des Betroffenen bleiben, auch wenn er diese selbst vielleicht nicht für richtig hält oder eine andere Meinung hat.

Kriterien für die Wahl des richtigen Vollmachtnehmers

– ein gegenseitiges, längere Zeit bestehendes Vertrauensverhältnis zwischen beiden Parteien
– exakte Kenntnis der Grundeinstellung und der Wünsche des Vollmachtgebers sowohl in medizinischer, ethischer als auch religiöser Hinsicht
– eventuell auch Teilen dieser Einstellungen
– ausreichende Kenntnisse und Zeit des Vormunds

Entscheidung über Heilbehandlungen

Der Vollmachtgeber darf im Rahmen der Gesundheitsfürsorge erforderliche Erklärungen abgeben und Entscheidungen treffen. Er entscheidet, ob eine ärztliche Untersuchung vorgenommen wird, sowie den Umfang, den behandelnden Arzt und den Ort der Behandlung. Im Prinzip entscheidet der Vormund somit alles über die Behandlung.
Gleichzeitig hat er auch ein Auskunftsrecht. Der Arzt muss ihm umfassend über den Gesundheitszustand informieren und ihn so aufklären als wäre er ein Patient. Nur so kann er die richtigen Entscheidungen treffen.

Die Gesundheitsfürsorgevollmacht umfasst auch die Entscheidung über einen Abbruch der Behandlungen, selbst wenn dieser zum Tod führt. Diese Ermächtigung ergibt sich aus der Urkunde der Vollmacht.

Dabei muss die Ermächtigung zweifelsfrei und eindeutig in der Urkunde dargestellt sein. In folgenden Fällen entscheidet trotzdem das Betreuungsgericht:

– es gibt keine Patientenverfügung
– die Patientenverfügung entspricht nicht der Situation
– Arzt und Bevollmächtigter kommen zu keiner übereinstimmenden Entscheidung

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Rechtsschutzversicherung

Mietrechtsschutz – Rechtsschutzversicherung für Mietrecht. Was versteht man darunter? Was ist abgedeckt?

Ob zukünftig oder aktuell – Rechtsschutzversicherung und Mietrechtsschutz schützt Ihr Recht und bewahrt Ihre Interessen als Mieter, wenn es zu einem Konfliktfall zwischen Vermieter, Nachbar oder Hausverwaltung kommt.

Eine klassische Mietrechtsschutzversicherung kann Sie zuverlässig bei Auseinandersetzungen im Mietrecht schützen. Das finanzielle Risiko wird hierbei in jeglichen Belangen von der Versicherung getragen.

Durch eine Rechtsschutzversicherung wird das finanzielle Risiko bei Auseinandersetzungen aufgegriffen – ohne das Sie diese alleine tragen müssen. Ob telefonische Anwaltskosten, Streit mit dem Vermieter, Prüfung der Nebenkostenabrechnung, Mediationsverfahren, etc. – Durch die Mietrechtsschutzversicherung sind diese Kosten eines Rechtsstreites abgedeckt.

Eine Mietrechtsschutzversicherung & ihre größten Leistungen:

• Mediation als außergerichtliche Konfliktlösung
• Bei Eigentumswohnung: Bonitätsauskunftseinholung
• Persönliche Rechtsberatung
• Kostenschutz Gericht
• Rechtsschutz bei Konflikten zwischen Handwerkern & Dienstleistungsverträgen

Wer & Was?

Grundsätzlich gilt der Versicherungsschutz für Sie als Mieter, Eigentümer oder Pächter einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks. Ebenfalls können hier weitere Flächen, die zur Wohneinheit gehören, mitversichert werden, wie bspw. Garagen & Parkplätze.

Ablauf

Eine Mietrechtsschutzversicherung ist gar nicht so teuer, wie manche denken! Es wird ein monatlicher Betrag in Abhängigkeit von Selbstbeteiligung und Versicherungsinhalt festgestellt. Diese Versicherung können Sie entweder entspannt von Zuhause aus online, per Telefon oder mit einem Berater vor Ort abschließen.

Vorsicht! Was ist zu beachten in der Rechtsschutzversicherung?

Der Versicherungsschutz beginnt idR sofort bei Vertragsbeginn. Allerdings gibt es Leistungsarten im Rechtsbereich, wo eine Wartezeit anfällt. Dies hängt von der Versicherung ab und wird offen vor Vertragsabschluss besprochen. Allerdings können die meisten Versicherungen sofort bei aktuellen Rechtskonflikten einschreiten und Ihnen Rechtsbeistand leisten.

Sie sind Gewerbemieter oder gewerblicher Vermieter? Dann ist der Abschluss einer Gewerberechtsschutzversicherung unumgänglich. Hier informieren und Beitrag berechnen:

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Mietminderung Mietrecht

Schritte zur Mietminderung – Was Mieter bei Mietminderungen beachten müssen

Schritte zur Mietminderung – Was Mieter bei Mietminderungen beachten müssen

Wer in seiner Mietwohnung oder seinem Mietshaus einen Mangel durch Baulärm, Bauarbeiten, Schimmel oder mangelhafte sanitäre Anlagen hat, kann die Miete mindern. In unserem Ratgeber zur Mietminderung finden Sie die wichtigsten Urteile zur Mietminderung wegen Schimmel, Baulärm, defekter Heizung und Wasserschäden.

Was bei einer Mietminderung zu bedenken ist

Es gibt ein paar Dinge, die Mieter beachten sollten, wenn ihre Miete reduziert wird. Denn nicht immer ist es möglich, eine niedrigere Miete auszuhandeln. Außerdem müssen Sie darauf achten, dass Sie die Miete nicht zu stark kürzen. Sie riskieren eine Kündigung des Vermieters, wenn Sie als Mieter zu viel Miete einbehalten. Die Mietminderungstabelle 2019 kann zur Ermittlung der Höhe der Mietsenkung herangezogen werden. Wenn Sie rechtlichen Rat benötigen, können Sie einen Fachanwalt für Mietkürzung aufsuchen.

1. Schritt: Unter welchen Umständen Sie Ihre Miete mindern können

Wenn Sie die Wohnung aufgrund eines Mangels nicht wie mit dem Wohnungseigentümer vereinbart nutzen können, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Mietminderung. Dabei kommt es auf die Art des Mietmangels, das Ausmaß der Beeinträchtigung durch den Mieter und die Dauer des Vorliegens des Mietmangels an. Undichte Fenster, laute Nachbarn, dröhnender Baulärm, defekte Elektrik, Ungeziefer, Schimmelbefall, Wasserschäden, Heizungsausfall, undichte Fenster und Türen sowie Probleme mit Balkon und Terrasse sind häufige Mietmängel.

2. Schritt: Keine Mietminderung wegen geringfügigem Mietvertragsmangel

Mieterinnen und Mieter dürfen ihre Miete nicht wegen geringfügiger Mängel (sogenannter Lappalien) mindern. Ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne sind Beispiele für geringfügige Mängel. Solche unwesentlichen Mängel berechtigen nicht zu einer Mietminderung.

3 Schritt: Eine Mietminderung ist möglicherweise nicht möglich.

In manchen Fällen ist eine Mietkürzung nicht möglich. Wenn ein Mieter zum Beispiel bei der Anmietung der Wohnung von dem Mietmangel wusste oder hätte wissen müssen, kann er die Miete möglicherweise nicht mindern. Wenn zum Beispiel zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags Bauarbeiten im Haus oder auf einem Nachbargrundstück im Gange sind, kann die Miete nicht gemindert werden, weil der Mieter den Mietmangel zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags kannte, sich aber trotzdem dafür entschied, die Wohnung zu mieten. Die Rechtsprechung geht sogar so weit, dass die Miete auch dann nicht gemindert werden kann, wenn das Nachbargrundstück unbebaut ist. Einige Gerichte haben entschieden, dass Mieter in Großstädten damit rechnen müssen, dass ein unbebautes Grundstück irgendwann in der Zukunft bebaut wird (Baulücken-Rechtsprechung). Das Gleiche gilt, wenn das Haus nebenan in schlechtem Zustand ist. Dann können Sie als Mieter damit rechnen, dass der Nachbar das Haus bald renoviert.

4. Schritt: Mängelanzeige – einen Mietvertragsmangel dem Wohnungseigentümer melden

Sie können nicht einfach die Miete mindern, wenn ein nicht unerheblicher Mietmangel vorliegt und eine Mietminderung nicht ausgeschlossen ist. Es ist wichtig, den Vermieter über den Mietmangel zu informieren. Je nach Dringlichkeit entweder sofort und telefonisch, wie bei einem Rohrbruch, oder schriftlich, wenn der Mietmangel weniger gravierend ist (z. B. Baulärm).

Um im Falle eines späteren Streits mit dem Wohnungseigentümer beweisen zu können, dass Sie den Mietmangel angezeigt haben, ist es am besten, den Eigentümer schriftlich zu benachrichtigen und die Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein, Fax mit Empfangsbestätigung oder Boten an den Vermieter zu schicken. Der Mieter kann die Miete ab dem Tag der Mängelmeldung (schriftliche Mitteilung an den Vermieter) mindern (536 BGB).

5. Schritt: Den Mietvertragsmangel klar und deutlich beschreiben

Der Wohnungsmangel muss detailliert beschrieben werden. Daher sollte das Mietminderungsschreiben eine detaillierte Beschreibung des Mietschadens enthalten. Schreiben Sie dem Vermieter also nicht einfach, dass “Schimmel an der Wand” ist. “Der Schimmel befindet sich in der Küche auf der Fensterseite unterhalb des Fensters, gemessen in einer Höhe von ca. 20 cm über dem Fußboden”, ist besser zu schreiben. Sie müssen dem Wohnungseigentümer unbedingt benachrichtigen und das Problem beschreiben. Nach Erhalt einer Mängelanzeige können Sie sofort Ihre nächste Mietzahlung mindern, bis der Mangel behoben ist.

6. Schritt: Legen Sie eine Mietminderungsquote fest

Sie sind nicht verpflichtet, in Ihrem ersten Schreiben an den Vermieter eine bestimmte Minderungsquote anzugeben. Dies kann dem Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt mitgeteilt werden.

Dann stellt sich die Frage, in welcher Höhe eine Mietsenkung möglich ist. Bedauerlicherweise gibt es keine gesetzlichen Grenzen für die Höhe der Mietkürzung, die vorgenommen werden kann. Als Mieter sind Sie selbst dafür verantwortlich, die Höhe der Mietsenkung zu bestimmen. Erfahrungsgemäß setzen Mieter vor allem bei kleineren Mängeln häufig eine viel zu hohe Mietkürzung an. Doch woher soll ein Mieter wissen, wie hoch die Reduzierung der Miete bei einem bestimmten Wohnungsmangel sein darf?

Als Mieter können Sie sich z.B. vergleichbare Fälle ansehen, die in der Mietminderungstabelle genannt sind. Wenn Sie Ihre Miete wegen einer defekten Heizungsanlage mindern wollen, schauen Sie in der Mietminderungstabelle unter der Kategorie “Heizungsausfall” nach. Wenn Sie Ihre Miete wegen Bauarbeiten senken wollen, suchen Sie in der Kategorie “Bauarbeiten”.

Wenn Sie ein anderes Mietproblem haben, schauen Sie in der Kategorienliste von A-Z nach. In dieser Liste sind alle möglichen Mietmängel von A bis Z aufgeführt. In den Listen finden Sie Prozentsätze, mit denen Sie ausrechnen können, wie viel Miete Sie in Ihrem Fall zusätzlich sparen können.

7. Schritt: Ermittlung der Mietkürzung

Wenn Sie nun wissen, dass Sie Ihre Miete zum Beispiel um 20 % senken können. Dann stellt sich die Frage, wie die Mietreduzierung berechnet werden soll. Wird die Kaltmiete oder die Bruttomiete als Grundlage für die Mietsenkung herangezogen?

In mehreren Urteilen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. April 2005, Az. XII ZR 225/03 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. April 2011, Az. VIII ZR 223/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich die Mietkürzung nach der Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkosten) richtet. Dazu gehören neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten und Heizungsvorauszahlungen.

Fallbeispiel:

+ Grundmiete 500 Euro / Monat
+ Heizkostenvorauszahlung 175 Euro / Monat
+ Betriebskostenvorauszahlung 75 Euro / Monat
= Bruttowarmmiete 750 Euro / Monat

8. Schritt: Das Kündigungsrisiko

Sie riskieren eine Kündigung, wenn Sie die Miete zu stark senken. Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, wenn Sie mit der Miete einen Monat und einen Cent im Rückstand sind. Sie können sich später nicht darauf berufen, dass Sie die Miete aus Versehen zu stark gesenkt haben. Wenn ein Mieter mehr als zwei Monate mit der Miete im Rückstand ist, hat der Wohnungseigentümer das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen.

Fallbeispiel:

Die Miete wurde um 30 % gesenkt, nachdem ein Mieter auf mehrere Mängel in der Wohnung hingewiesen hatte. Der Vermieter focht dies an, hatte aber keinen Erfolg. Er kündigte das Mietverhältnis und verlangte den einbehaltenen Betrag, nachdem er mehr als ein Jahr lang nur die geminderte Miete erhalten hatte. Der BGH gab dem Wohnungseigentümer Recht (Az.: VIII ZR 171/03). Die Minderung erwies sich als viel zu hoch, der Mieter hätte die Miete nur um 5 % mindern dürfen – ein einziger Mangel. Die Kündigung war rechtmäßig, weil die Mietrückstände mehr als zwei Monatsmieten betrugen.

9. Schritt: Mietsenkung unter Vorbehalt

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, ziehen Sie keine Mietkürzungen von der Miete ab und zahlen sie stattdessen “unter Vorbehalt”. Denn wenn die Sach- und Rechtslage unklar bleibt, riskieren Sie bei übermäßigem Verhalten eine fristlose Kündigung.

Mietrückstände können Sie vermeiden, wenn Sie die Miete unter Vorbehalt mindern oder weiterhin die volle Miete zahlen. Sie können die Miete auch weiterhin mindern oder sogar erhöhen, wenn sich herausstellt, dass der Mangel eine höhere Minderung der Miete gerechtfertigt hätte.

10. Schritt: Ziehen Sie einen Fachanwalt hinzu

Bei einer Mietkürzung kann es schnell um höhere Summen gehen. Streitigkeiten zwischen Mietern und Eigentümer können zu Problemen und im schlimmsten Fall zu einem Rechtsstreit führen. In jedem Fall ist es ratsam, sich bei der Mietsenkung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

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Insolvenzrecht Mietrecht Räumungsklage

Räumungsklage – Was müssen private Vermieter beachten?

Räumungsklage: Was müssen private Vermieter beachten?

Wenn Sie als Vermieter einem Mieter die Kündigung ausgesprochen haben, muss er deshalb nicht freiwillig ausziehen. In diesem Fall bleibt nur die Räumungsklage, die allerdings teuer ist und auch nicht zur sofortigen Räumung der Wohnung führt. Wir erläutern die Schritte dorthin.

Erster Schritt: Kündigung des Mietvertrages

Das Mietrecht schreibt vor, dass Sie den Mietvertrag ordnungsgemäß kündigen müssen, wenn Sie eine Räumung der Wohnung anstreben. Die Kündigung können Sie ordentlich oder außerordentlich bzw. fristlos aussprechen. In beiden Fällen müssen Sie korrekt vorgehen. Ordentlich können Sie nur mit einem triftigen Grund kündigen. Der § 573 BGB nennt hierfür Eigenbedarf, die Hinderung, Ihr Grundstück wirtschaftlich angemessen nutzen zu können, oder eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters.

Die Kündigung muss schriftlich und formal korrekt mit Fristsetzung erfolgen. Sollten Sie den Mieter zuvor schon wegen einer Vertragsverletzung (in der Regel fehlende Mietzahlung) abgemahnt haben, müssen Sie darauf im Kündigungsschreiben Bezug nehmen. Ordentlich können Sie den Mietvertrag nur mit einer bestimmten Frist kündigen.

Der § 573c sieht hierfür anfangs eine Frist von drei Monaten vor. Diese bedeutet: Das Kündigungsschreiben muss beim Mieter am dritten Werktag des Kündigungsmonats eingehen, damit er am Ende des übernächsten Monats ausziehen muss. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sich diese Frist auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate.

Geben Sie korrekte Gründe an. Einen Eigenbedarf etwa müssen Sie genau belegen können: Ansonsten kann Sie der Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Sollten sie mit dem Mieter zusammen in einem Haus wohnen (sogenannte Einliegerwohnung), können Sie leichter, nämlich ohne den Nachweis eines berechtigten Interesses kündigen (§ 573a BGB).

Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings in diesem Fall um drei Monate. Außerordentlich können Sie den Mietvertrag nicht nur wegen einer ausbleibenden Mietzahlung, sondern auch wegen einer Störung des Hausfriedens oder des Vertrauensverhältnisses zwischen Ihnen und dem Mieter kündigen. Es genügt, dass für Sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Gründe können sein:

fehlende Mietzahlung (über eine Monatsmiete, länger als ein Monat)
Störung des Hausfriedens
Gefährdung des Mietobjektes
Angriffe (Beleidigungen, Tätlichkeiten) gegen Sie oder andere Mieter

Wie Sie sehen, können Sie wegen einer ausbleibenden Mietzahlung ordentlich und außerordentlich kündigen. Der Unterschied: Es gibt Mieter, die immer wieder eine Miete ausfallen lassen oder mit irgendeiner Begründung kürzen.

Das genügt aber nicht, um den Mietvertrag außerordentlich und damit fristlos zu kündigen. Hierfür muss der Zahlungsverzug über einen Monat betragen, außerdem muss die fehlende Zahlung eine Monatsmiete übersteigen.

Beachten Sie im Jahr 2022 die besondere Situation wegen der Coronapandemie: Der Gesetzgeber hat das Mietrecht temporär geändert und eine Frist von drei Monaten eingeführt, während derer auch wegen ausbleibender Mietzahlung nicht außerordentlich gekündigt werden darf. Wenn Sie einen Mietvertrag außerordentlich kündigen möchten, mahnen Sie den Mieter im Vorfeld ab. Die Abmahnung kann mündlich ausgesprochen werden, doch hierfür benötigen Sie Zeugen. Der schriftliche Weg ist sicherer.

Wann müssen Sie als Vermieter zum Mittel der Räumungsklage greifen?

Die Räumungsklage müssen Sie als Vermieter einreichen, wenn Ihr Mieter auch nach der rechtlich gültigen Kündigung des Mietvertrages nicht auszieht (§ 940a ZPO).

Eine Räumungsklage muss

a) zunächst einmal in Ihrem Sinne entschieden werden,
b) dauert es von dieser Entscheidung bis zur Räumung nochmals einige Zeit. Sie können die Räumungsklage ab zwei Wochen nach der ordentlichen und zeitgleich bei einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages einreichen.

Das Mietrecht schreibt vor, dass Sie die Kosten (bis zu 5.000 Euro) sowohl für die Räumungsklage als auch für die späterer Räumung als Vermieter vorstrecken. Sie können sich diese Kosten vom Mieter wiederholen. Falls der Mieter nachweislich zahlungsunfähig ist, bleiben Sie auf diesen Kosten sitzen. Die Zeitdauer zwischen Räumungsklage und Räumung kann drei bis sechs Monate betragen je nach den Rechtsmitteln, die der Mieter einlegt.

Prüfen Sie zunächst, inwieweit Ihre Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat. Es gibt Fälle, in denen das zweifelhaft ist. Sollten Sie beispielsweise einem älteren Mieter oder einer schwangeren Mieterin wegen Eigenbedarf gekündigt haben, könnten sich diese auf Härteklauseln berufen. Bei einer außerordentlichen Kündigung entfallen diese allerdings (§ 574 BGB).

Wenn Ihr Mieter Ihrem Kündigungsgrund widersprochen hat, müssen Sie in der Klageschrift dazu Stellung nehmen. Legen Sie als Beweismittel Ihr Kündigungsschreiben bei. Sobald Ihre Klage beim Amtsgericht eingegangen ist, wird der Mieter darüber benachrichtigt. Er kann nun widersprechen oder ausziehen. Sollte er widersprechen, müssen Sie prozessieren.

Der Richter prüft dann, inwieweit Sie rechtmäßig gekündigt haben und ob eine Härteklausel gegen die Räumung spricht. In der Verhandlung werden lediglich die Gründe überprüft, die Sie in Ihrem Kündigungsschreiben genannt haben. Es ist daher wichtig, dass diese korrekt und rechtssicher waren.

Für die Einreichung der Klage müssen Sie als Vermieter in Vorleistung gehen. Die betreffenden Gerichtskosten ergeben sich aus dem Streitwert. Sie können mehrere Hundert Euro betragen. Sollten Ihnen diese Mittel fehlen, können Sie nach § 114 ZPO Prozesskostenhilfe beantragen, die Ihnen gewährt wird, wenn Ihre Klage voraussichtlich Erfolg hat.

Dauer des Prozesses

Sie können Glück haben: Manche dieser Prozesse werden nach zwei bis drei Monaten abgeschlossen, doch fünf bis sechs Monate sind wahrscheinlicher. Im Extremfall dauert es auch noch länger (ein bis zwei Jahre). Am schnellsten kommen Sie zu Ihrer Räumung, wenn der Mieter auf die Klageschrift gar nicht reagiert. Es ergeht dann zu Ihren Gunsten ein Versäumnisurteil, mit dem Sie die Räumung veranlassen können.

Woraus ergeben sich die Kosten?

Sie werden nach dem Streitwert berechnet, der eine Jahreskaltmiete beträgt. Dieser Streitwert ist die Basis für die Kostenberechnung. Die Kosten setzen sich aus Gerichts-, Anwalts- und gegebenenfalls Gutachterkosten zusammen.

Letztere können erheblich zu Buche schlagen. Ein für Sie sehr ungünstiger Fall könnte sein, dass der Mieter die Miete wegen eines Mangels gekürzt hat, womit Sie nicht einverstanden waren. Sie haben ihm daraufhin gekündigt, doch nun könnte er im Prozess mithilfe eines Gutachters belegen wollen, dass dieser Mangel wirklich besteht (zum Beispiel Schimmel in der Wohnung).

Solche Gutachten sind teuer. Daher entstehen im Zuge solcher Prozesse manchmal Kosten im mittleren vierstelligen Bereich. Sollten Sie gewinnen, muss der Mieter diese Kosten tragen und dann auch zahlungsfähig sein, was Sie im Vorfeld nicht wissen können. Dieses Prozesskostenrisiko müssen Sie leider tragen, wenn Sie sich von einem Mieter trennen wollen.

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